כאשר אדם חושב על מכירת נכס, הוא לרוב חפץ למכור אותו במחיר הגבוה ביותר ובזמן הקצר ביותר בלי שיהיו הוצאות נלוות לצורך תיקונים ושיפוצים. המטרה היא כמובן מקסום הרווחים תוך מזעור ההוצאות.
לא כולם זוכרים שיש גם את ההיבט המשפטי הנלווה לעסקאות מהסוג הזה. מכירת דירה מחייבת ליווי מקצועי של עורך דין לענייני נדל"ן. בעזרת עורך הדין אפשר יהיה להימנע מטעויות, אפשר יהיה לנהל את הסיכונים תוך שמירה על הזכויות וחיסכון בעלויות המיסים ושאר ענינים בירוקרטיים.
אז איך מוכרים דירה?
המדריך למכירת דירה פורש בפניכם את כל השלבים.
- הוצאת נסח טאבו
לפני שבכלל מחליטים לפרסם על הדירה למכירה, חשוב להוציא נסח טאבו וזאת על מנת להבטיח כי אכן המוכר שמציע את הדירה הוא אכן בעל הנכס. לא פעם מתברר רק לאחר מעשה כי הדירה למעשה לא הועברה ולא נרשמה על שם המוכרים בטאבו ועל כן המוכר לא יוכל למכור את הנכס שלא רשום כלל על שמו.
הליך הסדרה זה עשוי לארוך זמן רב ועל כן אי אפשר להתחיל בהליך כאשר כבר יש כבר קונה פוטנציאלי באופק. אם הקונה לא ירצה להמתין, אתם עשויים לפספס אותו ולהפסיד את המכירה.
מעבר לכך חשוב לבדוק כי אין כל עיקול או שעבוד על הנכס כאשר לעיתים המוכר כלל לא מודע לכך. בעיות מהסוג הזה עשויים לתקוע את תהליך המכירה. בעזרת עורך דין בתחום זה אפשר יהיה להבטיח הליך מכירה בטוח ומהיר.
- בדיקת מס שבח – אדם שמוכר דירה אמור לשלם מס שבח. זהו אחוז מסוים מתוך רווחי ההון אותו יקבל המוכר על הנכס. יש מקרים אשר בהם המוכר יהיה פטור מתשלומי מס שבח ואת זה חשוב לבדוק מראש גם כן בעזרתו של עורך דין.
מס השבח עשוי להסתכם בסכומי כסף גבוהים ועל כן מומלץ מאוד לבדן מבעוד מועד את הזכאות ליהנות מפטור בתשלומי המס.
לעיתים תהיה אפשרות לקזז הוצאות ולתכנן נכון את תשלום המס. לא לכל מוכר יש את הידע איך וכיצד לבצע את החישוב ועל כן בעת מכירת דירה מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי כדי שהמוכר יסייע בקבלת הפטור או הנאה מהטבות בתשלום מס השבח.
ישנם מספר תנאים אשר בהם אמור המוכר לעמוד כדי ליהנות מקבל ת הפטור מתשלומי מס השבח.
- המוכר היה הבעלים ובעל הזכות בנכס למשך 18 חודשים לפני הוצאתו למכירה
- מדובר בדירה יחידה על שם המוכר ובמקרה ויש בבעלותו דירה נוספת, אין לו בו חלק העולה על חצי או שליש ממנו במקרה ומדובר בדירת ירושה.
- היטלי השבחה – אם נערכו שינויים שונים בנכס בעת בעלותו של המוכר על הנכס הודות לזכויות בנייה או הקלות שונות, הרי שבעת מכירת הדירה יחויב המוכר בהיטלי השבחה. זהו מס הנוסף למס השבח וגם העלויות הללו עשויות להיות גבוהות מאוד. היבטים אלו נבחנים גם כן על ידי עורך דין שינסה לפחית את העלויות של היטלים אלו.
- טיפול במשכנתא – אם יש לכם משכנתא על הנכס, אתם צריכים לטפל גם בה. יש מקרים אשר בהם תוכלו לגרור את המשכנתא עבור הנכס החדש אותו אתם מבקשים לרכוש. חשוב לתכנן היטב את הצעדים בשלב זה.
הכנת חוזה המכר – לאחר שתסיימו את הבדיקות המקדימות, יסייע לכם עורך הדין במכירת הנכס תוך עיגון כל הזכויות שלכם מול הקונה כך שתיהנו ממכירה הכי בטוחה והכי מתאימה עבורכם.
