איך בוחרים נכס להשקעה?

רכישת נכס להשקעה אמורה להיות החלטה פיננסית חכמה. אם תעשו זאת נכון תוכלו לקבל תשואה גבוהה באמצעות הכנסה פסיבית ורווחי הון. אבל אי אפשר להבטיח שתוכלו ליהנות מתשואה גבוהה לאורך הזמן. 

מה חשוב לשים לב בתקופה זו?

אולי נדלקתם על סוויטות בראש פינה, ואתם נרגשים לרכוש נכס זה כדי ליהנות מדמי השכירות. עצרו! בעת בחירה בנכס להשקעה עליכם לחשוב אסטרטגית ולעבוד בהתאם למגמות השוק ולפי הנחיות כלליות שיכולות לקבוע אם ההשקעה שלכם אכן תצליח.

כדי לעזור לכם לבצע רכישה טובה בראש צלול והבנה ברורה, הנה כמה גורמים מרכזיים שכדאי לקחת בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה:

מיקום, מיקום, מיקום

את הנכס שתרצו לרכוש, אתם צריכים לשקול לפי ההקשר שלו. אם בית נופש מהמם נמצא במקום שאנשים לא נוהגים להגיע אליו, תזדקקו למזל רב כדי שנופשים יגיעו להתארח בבית הנופש שלכם. 

חישבו קודם כל על המיקום ורק אחר כך על הנכס עצמו. זה אולי נראה לכם הפוך כי המבנה הפיזי הוא זה שתקנו בפועל, אבל הנכס ׳הנכון׳ במיקום הלא נכון, לא סביר שיהיה הנכס הנכון.

כלל ה-1%

כאשר מחשבים את התשואה הצפויה מהנכס להשקעה, מומלץ מאוד לציית לכלל ה-1%. כלל זה הוא מונח המשמש משקיעים בהשקעות נדל״ן, כדי לקבוע אם כדאי להם לבצע רכישה מסוימת.

על פי כלל זה, בכול חודש אתם אמורים להשיג לא פחות מ-1% מהמחיר ששילמתם עבור הנכס (שכולל את מחיר הרכישה ואת כל כסף נוסף שתשקיעו בו כמו תיקונים או שיפוצים).

כמובן שכמו בכל כלל, גם כאן יש אזהרות. אם אתם קונים נכס במחיר אטרקטיבי, או נכס בשכונה מתפתחת שבה לא צפוי שתראו תשואות גבוהות מדי, אולי תבחרו להתעלם מכלל ה-1% ולהתמקד במקום זאת ברווחים לטווח הארוך.

כדי לקבל תחושה לגבי אומדן גובה התשואה השנתית ולבדוק אם זה בכלל שווה לכם, השתמשו במחשבון נדל״ן להשקעה, שיוכל לומר לכם מה תרוויחו על הנכס לאחר כל ההתחשבנות, המימון וההוצאות.

תיקונים והוצאות משתנות

נכס להשקעה אינו רכישה חד פעמית. עליכם לקחת בחשבון את ההוצאות הגלומות באחזקה של כל נכס שבבעלותכם – קבועות ומשתנות כאחת. ולמרות שלא תמיד ניתן לצפות את ההוצאות הללו באופן מדויק ומלא, עדיין יהיה עליכם לתקצב את ההוצאות ולוודא שלא תגיעו למינוסים מדי שנה בשנה.

הוצאות קבועות שעליכם לקחת בחשבון כוללות, בין השאר:

• מס רכוש
• ביטוח הנכס
• הוצאות ניהול הנכס (אם רלוונטי)
• עלויות תחזוקה כלליות (ניקיון, גינון וכו׳)

אמנם, קשה יותר לחזות את ההוצאות המשתנות (כמו למשל תיקון סתימה בביוב של המבנה, החלפת דוד חשמל או תיקון גג לאחר סערה קשה), לכן וודאו שאתם מקצים סכום כסף מסוים למימון תיקונים בלתי צפויים.

חברה לניהול נכסים

באיזו מידה אתם רוצים לטפל בעצמכם בנכס שרכשתם? יש משקיעי נדל״ן שמעדיפים ליצור קשר ישיר עם השוכרים שלהם ולפקח אישית אחר הפעילות שלהם, ויש אחרים שמעדיפים לשלם לחברת ניהול שתבצעו עבורם את כל העבודה הקשורה להשכרת הנכס. 

המעורבות שלכם בניהול הנכס תלויה במידה שבה אתם רוצים להיות מעורבים, וביכולת שלכם להוסיף לתקציב עלויות בגין השכרת שירותיה של חברה לניהול נכסים.

זכרו ששירותיה של חברה לניהול נכסים אינם זולים, אבל הוצאה זו לא בהכרח הרבה יותר יקרה מאשר אם תעשו את הדברים בעצמכם. למעשה, לפעמים זה אפילו חסכוני יותר.

קחו לדוגמה דירת נופש. אם תרצו לשווק אותה בעצמכם ולפרסם אותה באתר אינטרנטי ייעודי, קרוב לוודאי שתידרשו לשלם עמלות נוספות כמו דמי הזמנה. וכשאתם משתמשים בחברה לניהול נכסים, יתכן שתצטרכו לשלם עמלה קבועה בגין כול השכרה.