מה כדאי לקחת בחשבון כשמשקיעים בפרויקט שעוד לא נבנה?

השקעה בפרויקט נדל"ן שבנייתו הושלמה שונה מאוד מהשקעה בנכס שעדיין רחוק ממועד האכלוס או ההשלמה. קניה מראש של נכס, בפרויקט שעוד לא נבנה, ידועה כ"קניה על הנייר". מדובר בצעד שטומן בחובו יתרון מאוד משמעותי, שכן הרוכש נהנה מהנחה גדולה לעומת מחיר השוק. הסיבה – הקבלן זקוק לכסף לצורך השלמת הפרויקט. יחד עם זאת, זהו צעד שעלול להיות מסוכן, בדיוק מכיוון שהיזם או הקבלן עלולים לסבול מקשיים לא צפויים בהשלמת הפרויקט במועד. על מנת לצלוח השקעה בצורה טובה, בפרויקטים שעדיין לא נבנו ותוך הפחתת הסבירות לתקלות, כדאי להביא בחשבון כמה וכמה דברים. 

קחו בחשבון שכדאי ללמוד את הפרויקט לעומק

בהשקעה בפרויקט על הנייר הרוכש או המשקיע לא רואה מול העניינים נכס מוגמר. יחד עם זאת, כל פרויקט שצריך להתממש חייב לעבור מסלול של אישורים ותוכניות. משקיע נבון צריך ללמוד את הפרויקט לעומק. צריך לוודא כי היזם או הקבלן התבססו על כל החישובים הנדרשים, חישובים פיננסיים, חישוב עלויות בניה, שיקולי רווחיות ומיסוי. כדאי לראות בעיניים שהפרויקט קיבל אישורי בניה או שהתוכניות כבר הוגשו והיזם כבר החל טיפול בשיתוף וועדה מקומית לתכנון ובניה. ניתן לבדוק את תוכניות הפיתוח הסביבתיות וכדאי לבדוק שכל התשתיות הנדרשות נמצאות בהקמה, הוקמו או שיש תוכניות להקים אותן (כאשר מדובר בשכונה או באזור בפיתוח). 

קחו בחשבון תוכניות, הדמיות והמחשות 

לאחר שקיבלתם את הפרטים המרכזיים לגבי הפרויקט, טיבו, קצת ההתקדמות הצפוי וכל היתר, כדאי לבקש לראות הדמיות. אם יש לכם ידע בשרטוטים ותוכניות בניה, כדאי לעיין בשרטוטים אלה. אך בכל אופן, כדאי לבקש להתרשם מהמחשות שיעזרו להבין איך ייראה הפרויקט בסוף הדרך. כלים אדריכליים ותוכניות הנדסיות מסייעים לאנשי מקצוע להפיק הדמיות מאירות עיניים. אמנם, אף אחד לא מבטיח שההדמיה תהיה מדויקת במאת האחוזים, אבל אפשר בהחלט להבין בצורה טובה למדי, איך ייראה המבנה המוגמר. 

קחו בחשבון את האיתנות הפיננסית 

תמיד צריך לבדוק מיהו היזם מאחורי הפרויקט, מהי האיתנות הפיננסית שלו. ניתן להתרשם לדוגמא מפרויקטים דומים שהיזם כבר הספיק להקים ולמסור ללקוחות. אפשר להתרשם מהוותק בתחום ומשיתופי הפעולה בין היזם לבין מקורות מימון, בנקים או גורמים אחרים המפוקחים על ידי בנק ישראל. האיתנות הפיננסית מעלה את הסיכוי שהפרויקט יגיע לקו הגמר, ללא עיכובים או קשיים תזרימיים.  

קבלת ערבויות מתאימות 

אם החלטתם כי השקעה בפרויקט על הנייר מתאימה לכם, אל תחתמו על חוזה מבלי שדאגתם להבטיח את עצמכם. לרוב, המשקיעים נדרשים להעביר סכומי כסף כמקדמה, הרבה לפני שהפרויקט מתקרב להשלמה. על מנת להבטיח את הכסף שלכם, בקשו לקבל ערבויות מתאימות. הערבויות יכולות להיות בצורה של הערות אזהרה לטובתכם על הנכס וכן ערבויות בנקאית או התחייבות מסוג אחר.