מה צריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא הפוכה?

מהי בכלל משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה למרות שמה, די דומה במהותה למשכנתא הרגילה שאתם מכירים שניתן לקבל מהבנקים השונים/ גם משכנתא הפוכה היא בבסיסה הלוואה כספית לטווח ארוך הניתנת על ידי גוף מממן כנגד שעבוד של נכס מקרקעין כלשהו (בדר"כ בית מגורים, אך לא רק) לטובת מטרה כלכלית או צורך מסוים. 

אז מה ההבדל בין משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה?

אם ככה, היכן טמון ההבדל בין השניים? כיום, על מנת לקבל משכנתא בבנקים עליכם לעמוד ברגולציה קשיחה של בנק בישראל המכתיב לבנקים תנאים וקריטריונים שונים שבהם תהיו חייבים לעמוד כדי שהבנק יוכל להעמיד לכם הלוואת משכנתא. תנאים כדוגמת יחס החזר חוב, ותק תעסוקתי, יחס החזר הכנסה ועוד. 

משכנתא הפוכה אשר פותחה כפתרון ייעודי לאנשים מבוגרים, מאפשרת שער פיננסי לאוכלוסייה המבוגרת לקבלת הלוואה.  זאת על ידי מתן הקלה משמעותית בדרישות ובתנאים השונים שיש לעמוד בהם על מנת להיות זכאים למימון באמצעות משכנתא. תנאים ודרישות שעד היום מנעו מבני גיל הזהב את האפשרות לקבל מימון נוח ולפריסה ארוכה בבנקים.

מה הן הדרישות הבסיסיות כדי להיות זכאי למשכנתא הפוכה?

לפני ששוקלים האם משכנתא הפוכה היא פתרון ששווה לבחון, עליכם ראשית לעמוד ב-2 תנאים בסיסיים :

1. גיל הלווה:

נכון להיום, משכנתא הפוכה מוצעת לאנשים שהגיעו לגיל 60 ומעלה בלבד (נציין כי חברת איילון היחידה היום המציעה משכנתא הפוכה גם מגיל 55+).

זהו תנאי בסיסי ובל יעבור, אם לא הגעתם לגיל המתאים לא תהיו זכאים לקבלת משכנתא הפוכה. 

2. בעלות על נכס מקרקעין: 

משכנתא הפוכה הינה הלוואה הניתנת כנגד שעבוד על נכס מקרקעין. כלומר, במידה ואין לכם נכס מקרקעין בבעלותכם שניתן לרשום עליו משכנתא (נכס בעל רישום מסודר) לא תוכלו לקבל משכנתא הפוכה.  

מהם היתרונות במשכנתא הפוכה לעומת משכנתא רגילה ?

על מנת להוות פתרון אמיתי ומשמעותי לאוכלוסייה המבוגרת, חברות הביטוח המציעות משכנתא הפוכה אימצו מאפיינים ספציפיים ומותאמים לאוכלוסייה זו. בתכלס, לפני שנולדה המשכנתא ההפוכה, לווים מבוגרים כלל לא יכלו לבקש אישור למשכנתא בבנקים השונים. 

מאפיינים אלו כפי שנציג להלן יודעים לתת מענה מדויק וקשוב לצרכים ולקשיים של אנשים מבוגרים: 

היעדר דרישה לביטוח חיים

במשכנתא הפוכה בניגוד למשכנתאות לדיור בבנקים אין דרישה לרכישת פוליסת חיים, היעדר דרישה זאת מהווה למעשה חסכון חודשי משמעותי ללווים מבוגרים שעלות ביטוח חיים בגילם יכול להגיע למאות ואף אלפי שקלים בחודש. 

היעדר מבחן הכנסו

כאשר מגישים בקשה למשכנתא הפוכה אין צורך לעמוד ביחס החזר הכנסה כלשהו ולמעשה כלל לא נבחנת ההכנסה החודשית של הלווים, היעדר מבחן זה יוצר פתח לאנשים רבים אשר בבעלותם נכס בעל שווי רב אך בשל גילם הכנסתם החודשית ירדה משמעותית.  

הלוואה ללא הגבלת זמן

משכנתאות לדיור בבנקים בדר"כ ניתנות עד גיל 80 (למעט מקרים חריגים). הגבלה זו למעשה יוצרת מצב בו אדם מבוגר המעוניין במשכנתא נאלץ לעמוד בהלוואה לתקופה קצרה יחסית ומוגבלת, המקפיצה את ההחזר החודשי ולמעשה, הופכת את לקיחת המשכנתא ללא כדאית ולפעמים ללא אפשרית.

משכנתא הפוכה מציעה פתרון לסוגיה זו שכן למעשה איננה חייבת להיות מוגבלת בתקופת הלוואה מוגדרת מראש  וללא הגבלת זמן. 

מועד הפירעון של משכנתא הפוכה מגיע רק לאחר פטירתו של אחרון הלווים, אז יצטרכו יורשי הלווה לפרוע את המשכנתא על ידי מכירת הבית או ממקורות אחרים. 

חשוב לציין שמשכנתא הפוכה מאפשרת במידת הצורך הלוואה ללא החזר חודשי כלל ומציעה גם החזר חודשי שוטף של קרן ההלוואה והריבית או החזר של ריבית בלבד, הכל בהתאם לצורך וליכולת של הלווה. 

הסיכונים הכרוכים במשכנתא הפוכה 

משכנתא הפוכה היא הליך פיננסי מורכב המוצע על ידי חברות הביטוח בשלל מוצרים שונים הנבדלים זה מזה ולכל אחד מהם יתרונות וחסרונות שונים, לכן על מנת להימנע מסיבוכים עתידיים יש לבחון את המוצרים הנמצאים בשוק ולהתאימם למצבכם הפיננסי כמו כפפה ליד.  

לפני שלוקחים מימון באמצעות משכנתא הפוכה יש לאפיין את אופי העסקה והמטרה שלשמה אתם זקוקים להלוואה ובטרם ניגשים לחתום על משכנתא יש לקחת בחשבון את כל הפרמטרים השונים הכרוכים במשכנתא הפוכה. 

מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני לגוף המימון ואובייקטיבי היכול לעזור לתכנן הלוואה המתאימה לכם, שומר על האינטרסים שלכם, מייצג אתכם מול חברות הביטוח וילווה אתכם כדי למצוא את הדרך הנכונה ביותר לפעול.

לאיזה שימושים אפשר להשתמש בכספי משכנתא הפוכה?

כפי שציינו משכנתא הפוכה היא כלי הנועד אך ורק לאוכלוסייה הבוגרת ועל כן בדרך כלל יתאים לצרכים של אוכלוסייה זו, שימושים נפוצים במשכנתא הפוכה יכולים להיות:

• עזרה לילדים ברכישת דירה על ידי השלמת ההון העצמי הדרוש. 
• הגדלת ההכנסה החודשית על ידי קבלת מעין קצבה חודשית קבועה לעו"ש.
• מעבר לדיור מוגן 
• שיפוץ הבית והתאמת נגישות 
• מימון הוצאות רפואיות ו/או מימון אירועים כגון חתונה , לימודים ועוד. 

חשוב לציין, אלו אמנם המטרות הנפוצות ביותר למשכנתא הפוכה, עם זאת , משכנתא הפוכה אינה מוגבלת לשימוש או מטרה ספציפית ויכולה להתאים להמון סיטואציות אחרות.

משכנתא הפוכה מהווה פתרון פיננסי יעודי לאוכלוסיה המבוגרת

מצב הכנסות הקשישים בישראל מהפנסיה, הוא מהנמוכים ביותר בהשוואה למדינות הOECD ואחוז הקשישים שנאלצים ללכת לעבוד כדי להשלים הכנסה, הוא גבוה במיוחד (מקור: דוח סקירה השוואתית מטעם ההסתדרות הכללית והמרכז לכלכלה מדינית). 

משכנתא הפוכה יכולה להוות פתרון פיננסי שימושי ואמיתי לאוכלוסייה המבוגרת בישראל, יחד עם קבלת המידע והתכנון הנכונים, משכנתא הפוכה יכולה לספק מקור ליצירת הכנסה נוספת ומתן ביטחון כלכלי לאחר פרישה לפנסיה ויציאת לגמלאות. 

עם זאת , חשוב מאוד להבין היטב ולעומק את התנאים וההשלכות האפשריות לפני קבלת החלטה ולהתייעץ עם אנשי מקצוע ובני המשפחה הקרובים כדי לקבלת את ההחלטה הכלכלית הנכונה לכם ולבני משפחתכם.

המאמר נכתב באדיבות הבית למשכנתא הפוכה, המתמחים במתן פתרונות מימון לבני הגיל השלישי.